【深度测评】桃浦宝华紫薇之星：700 万级捡漏纯干挂石材盘！清退精装三房值不值得冲？
最近桃浦楼市炸开了锅 —— 有粉丝在后台疯狂私信：“紫薇之星线 万左右就能上车？” 作为跑遍上海楼市的测评博主，我立刻带着团队奔赴现场。桃浦新房确实扎堆，但宝华紫薇之星一直是个 “异类”：总价 700 万级的楼盘，却标配纯干挂石材外立面、类一梯一户独立电梯厅，甚至一楼带花园，这种配置在同价位楼盘中简直是 “降维打击”。更惊喜的是，项目刚清退出一套 101㎡精装三房两卫，非一楼房源，总价 700 万左右就能拿下，折扣还能谈，通过我们渠道看房还有额外优惠。今天就带大家揭开这个 “宝藏楼盘” 的神秘面纱，看看这场 “平价风暴” 背后到底藏着多少价值。
“紫薇之星降价了？” 这是最近桃浦购房者讨论最多的话题。带着这个疑问，我专门核实了项目的价格体系：目前清退的 101㎡精装三房两卫，总价确实只要 700 万左右，相比前期 730-750 万的成交价，直降 30-50 万，相当于打了 9.3 折。更关键的是，这个价格还能谈，加上渠道专属优惠，实际入手成本可能更低。
横向对比桃浦新房市场，这个价格堪称 “性价比之王”。距离项目 2 公里的某竞品楼盘，105㎡三房总价 750 万，用的是真石漆外立面；另一热门项目 98㎡三房报价 720 万，还是涂料外立面。而宝华紫薇之星 101㎡户型不仅面积更大，还标配纯干挂石材外立面和独立电梯厅，性价比高下立判。要知道，纯干挂石材的建造成本比线% 以上，光这一项就值回差价。
从单价来看，7 万 /㎡的价格看似高于桃浦 6.5 万 /㎡的平均水平，但细算品质账就会发现物超所值。宝华的品牌溢价、纯干挂石材外立面、独立电梯厅设计、大牌精装配置，每一项都是实打实的成本投入。在上海新房市场，同等配置的楼盘单价普遍在 8-9 万 /㎡，700 万级能买到这样的品质，堪称 “捡漏”。
特别提醒大家：一定要通过渠道看房！售楼处有人脸识别系统，自行前往会错失额外优惠，少说损失几万元。我们渠道不仅提供车接车送服务，成功认购后还有专属福利，算下来能省不少钱。这种 “清退房源 + 渠道优惠” 的组合，在宝华项目中非常罕见，对于购房者来说是难得的机遇。
在上海新房市场，700 万级是刚需和改善的分水岭，大多数楼盘在这个价位段都会选择 “减配”，但宝华紫薇之星却反其道而行之，把诸多 “豪宅配置” 下放到这个价位段，成为桃浦新房中的 “品质标杆”。
纯干挂石材外立面是项目最耀眼的标签。现在上海 10 万 +/㎡的豪宅才敢标配纯干挂石材，700 万级楼盘用这种材质的凤毛麟角。实地观察可以发现，石材的纹理清晰自然，拼接工艺精湛，每一块石材都经过精心挑选。这种外立面不仅美观大气，而且耐候性强，历经风雨也不会褪色开裂，十年后的小区外观依然能保持如新，这是涂料或真石漆外立面无法比拟的优势。
类一梯一户的独立电梯厅设计同样让人惊喜。两梯两户的配置实现了电梯厅的独立使用，业主出电梯就到自家门口，私密性极佳。这个约 3-4㎡的空间完全可以私有化，放置鞋柜、收纳箱毫无压力，相当于 “得房率之外的赠送面积”。在上海，这种设计通常出现在总价千万级的改善盘，700 万级能享受到实属难得。
社区规划同样体现品质感。2.0 的低容积率在中心城区十分稀缺，保证了充足的楼间距和绿化空间。园林景观采用 “一轴两园三巷” 的布局，中央草坪面积达 3000㎡，景观水系蜿蜒其间，搭配香樟、银杏、樱花等名贵树木，四季皆有景。实地走访时看到，不少业主带着孩子在草坪上玩耍，老人在凉亭下下棋，社区氛围十分温馨。
一楼带花园的设计深受改善家庭喜爱。部分一楼房源带有 20-50㎡的私家庭院，业主可以打造专属花园或休闲区，这种 “都市田园” 生活在中心城区极为罕见。不过本次清退的房源并非一楼，对于介意低楼层潮湿、隐私性差的购房者来说反而更合适，既能享受社区品质，又能避开一楼的通病。
宝华自家物业的加持更是锦上添花。4.5 元 /㎡/ 月的物业费在同区域不算低，但服务质量有口皆碑。从小区的清洁度、绿化修剪到安保巡逻，细节处都能体现专业水准。业主反馈，物业响应速度很快，报修后半小时内必到现场，这种服务品质能让房产在二手房市场更具竞争力。
户型设计直接决定居住体验，宝华紫薇之星清退的 101㎡精装三房两卫，在空间布局和实用性上都经过精心考量，非常适合改善型家庭。
三开间朝南的设计保证了充足采光，南向面宽达到 10.2 米，这在同面积段户型中表现出色。客厅面宽 3.8 米，连接南向阳台，实测可以轻松放下 L 型沙发和茶几，空间开阔不显拥挤。阳台进深 1.5 米，面积约 5.7㎡，预留了洗衣机位置，另一侧还能摆放绿植，兼具实用与美观。
主卧套房设计是亮点，面积约 16㎡，配备独立卫生间和南向飘窗。1.8 米双人床、衣柜和梳妆台同时摆放后仍有富余空间，不会显得局促。南向飘窗不仅增加了采光面，还能作为休闲区使用，摆放软垫后就是绝佳的阅读角。
两个次卧面积分别为 9.5㎡和 8.5㎡，实用性很强。南向次卧可作为儿童房，摆放 1.5 米床和书桌后还有活动空间；北向次卧可作为老人房或书房，灵活满足家庭需求。两个房间的窗户都采用三层中空玻璃，隔音效果出色，即使临街也不会受噪音影响。
厨房与餐厅相连，U 型布局最大化利用空间，操作台面长度达 3.5 米，预留了双开门冰箱位置。餐厅面积约 8㎡，摆放 6 人餐桌毫无压力，动线设计合理，上菜和收拾都很方便。厨房配备西门子灶具、抽油烟机和消毒柜，都是经久耐用的大牌产品。
双卫生间设计提升了居住便利性。主卧卫生间配备浴缸，忙碌一天后可以泡澡放松；公共卫生间采用干湿分离设计，避免洗漱和如厕的冲突。两个卫生间都安装了科勒智能马桶盖，细节处体现品质感。全屋还标配威能地暖、日立中央空调和兰舍新风系统，精装标准达到 4000 元 /㎡，在同价位楼盘中处于上游水平。
值得称赞的是空间利用率，没有任何浪费面积。每个房间都方正实用，走廊宽度适中，不会造成空间浪费。独立电梯厅的设计更是增加了实际使用面积，让 101㎡的户型居住体验堪比 110㎡的房源。这种 “小而精” 的户型设计，非常符合改善家庭的需求。
宝华紫薇之星位于普陀桃浦智创城核心区，这个区域正在经历翻天覆地的变化，区位价值随着规划落地不断提升。
桃浦智创城是上海中心城区最大的成片转型区域，规划总面积 7.9 平方公里，定位为 “科技创新中心重要承载区”。目前已有中以创新园、集成电路设计产业园等重大项目落地，未来将聚集大量高新技术企业和创新人才。产业人口的导入不仅能带动配套完善，更能为房价提供坚实支撑，这种 “产业 + 居住” 的模式最具保值增值潜力。
交通配套正在不断升级。项目距离中环线 分钟车程即可上中环，快速直达徐家汇、五角场等城市副中心；距离外环线 分钟上外环，自驾出行到嘉定、宝山、闵行都很方便。轨道交通方面，周边有 11 号线 号线 号线 条轨交，距离最近的 11 号线 号线直达徐家汇、陆家嘴等核心商圈，通勤便捷度随着轨交网络完善不断提升。
生活配套呈现 “现状成熟，未来升级” 的特点。目前 3 公里范围内有桃浦新村商圈、真如商圈等成熟商业体，沃尔玛、巴黎春天等商场能满足日常需求。正在建设的桃浦智创城商业中心距离项目 1 公里，规划面积 15 万㎡，预计 2026 年开业，将引入更多高端品牌和特色业态，未来购物娱乐会更加便利。
生态环境是区域的一大亮点。距离项目 1.5 公里的桃浦中央绿地已建成开放，总面积达 100 万㎡，相当于 140 个足球场，是业主休闲散步的绝佳去处。公园内草坪、湖泊、步道一应俱全，实地考察时看到不少居民在放风筝、野餐，生活气息浓厚。周边河道未来将进行景观改造，打造滨水休闲带，进一步提升居住环境。
需要客观看待的是，桃浦目前城市界面存在新旧交替的情况，周边仍有部分老旧厂房和居民区待改造。但这也意味着未来有较大更新空间，随着智创城建设推进，预计 5-8 年内区域面貌将彻底改善，这种 “正在变好” 的区域往往能带来超额收益。
宝华紫薇之星的社区品质不仅体现在外立面和户型上，更藏在许多看不见的细节里，这些细节正是宝华品牌口碑的来源。
园林景观的打造花费了不少心思。除了大面积的草坪和水系，还精心设计了儿童娱乐区、健身步道和老年活动区，满足全龄段业主需求。儿童娱乐区面积约 500㎡，分为幼儿区和少儿区，配备滑梯、秋千等设施，地面采用环保塑胶材质，安全性极高。健身步道贯穿园林，沿途设置健身器材和休憩站，业主可以在美景中锻炼身体。
智能化配置提升居住便利性。社区引入了智慧门禁系统，支持人脸识别、手机 APP 开门；电子巡更系统确保安保无死角；智能快递柜和外卖柜解决了末端配送问题。业主通过手机 APP 就能实现报修、缴费、投诉等功能，物业响应速度很快，这些智能化手段让生活更加便捷。
地下车库的设计远超同价位楼盘标准。采用环氧地坪，防尘耐磨且易清洁；车位尺寸达 2.5 米 ×5.5 米，即使是大型 SUV 也能轻松停放；每个车位都预留充电桩接口，适配新能源汽车；车库顶部做了吊顶处理，灯光柔和不刺眼，完全没有传统车库的阴暗压抑感。车库入口处设置精装大堂，从车库到电梯厅的动线体验极佳。
建筑细节彰显品质。窗户采用三层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热效果出色，实测关闭窗户后外界噪音降低 40 分贝以上；外墙采用保温一体化设计，节能效果达到国家最高标准；入户门采用钢木复合门，配备四合一指纹密码锁，安全性更高。这些看不见的投入，恰恰是居住品质的重要保障。
社区配套完善度很高。设置了约 1000㎡的社区服务中心，将引入便利店、药店、生鲜超市等便民设施；配备老年日间照料中心，方便照顾老人；设置多处快递柜和垃圾分类点，保持社区整洁。这些配套虽然不起眼，但能极大提升日常生活便利性。
一个楼盘的居住价值很大程度上取决于周边配套的完善程度，我们从商业、教育、医疗、生态四个维度对宝华紫薇之星进行了实测打分。
商业配套得分 80 分。目前依赖桃浦新村商圈和线 分钟可达桃浦新村商圈，有沃尔玛、海底捞、星巴克等业态，能满足日常需求；驾车 10 分钟可达真如商圈，巴黎春天、星光耀广场等商场提供更丰富的选择。未来随着桃浦智创城商业中心建成，商业配套将得到大幅提升，预计得分可提高到 90 分。
教育配套得分 75 分。周边 1 公里范围内有上海实验学校桃浦实验学校（九年一贯制）、桃浦中心小学等学校，教学质量在普陀区处于中上游水平。需要注意的是，新房不承诺学区，未来入学需通过摇号或统筹，但丰富的教育资源提供了更多选择。如果对教育有极高要求，可能需要考虑其他区域，但对于大多数家庭来说基本能满足需求。
医疗配套得分 78 分。3 公里范围内有普陀区中心医院桃浦分院、同济医院桃浦分院两所二级医院，能解决常见病诊疗需求；驾车 15 分钟可达三级乙等的普陀区中心医院，提供更全面的医疗服务。周边社区卫生服务中心遍布，方便日常就医和配药。对于有老人的家庭来说，这样的医疗配套基本能满足需求。
生态配套得分 90 分。1.5 公里可达 100 万㎡的桃浦中央绿地，是上海中心城区最大的开放式公园之一，园内草坪、湖泊、步道俱全，是休闲健身的绝佳去处；周边还有多条河道，未来将改造为滨水休闲带；社区内部绿化率达 35%，园林景观精致。整体生态环境在中心城区处于上游水平，这也是项目的一大加分项。
综合来看，宝华紫薇之星的配套能满足基本生活需求，且处于不断升级中，随着桃浦智创城建设推进，未来配套完善度和品质将进一步提升，居住便利性会越来越高。
从销售数据和业主访谈来看，宝华紫薇之星的客群特征非常鲜明，主要分为三类：
普陀本地改善型家庭占比约 60%。这些客户大多在普陀生活 10 年以上，原来住在老公房或品质一般的小区，希望通过置换提升居住品质。他们对区域有深厚感情，不愿离开熟悉的生活圈，宝华的品质和户型正好满足他们的需求。这类客户年龄在 35-50 岁之间，家庭年收入 50-100 万，重视社区环境、物业服务和户型实用性，101㎡的三房两卫是他们的首选。
中心城区中高收入人群占比约 30%。这些客户在徐家汇、陆家嘴、虹桥等区域工作，从事金融、科技、法律等行业，年收入 80-150 万。他们看重宝华的品牌品质和通勤便利性，11 号线和中环线能满足通勤需求，用低于市中心的价格享受更高品质的居住体验。这类客户年龄在 30-45 岁之间，追求生活品质，对装修标准、社区配套有较高要求。
少量投资客占比约 10%。他们看好桃浦智创城的发展潜力，认为宝华的品质在二手房市场更具竞争力，未来升值空间较大。这类客户通常选择中等楼层的小三房，看重租金回报率和资产保值能力。不过项目的客群仍以自住为主，这种结构有利于保持社区氛围和居住品质。
从购房动机来看，“品质升级” 是共同诉求。无论是本地改善还是外区导入客户，都把宝华的品质作为首要考量因素，纯干挂石材外立面、独立电梯厅、优质物业是他们选择这里的主要原因。价格优惠则成为加速决策的催化剂，700 万级的总价降低了改善门槛，让更多家庭能实现品质居住的梦想。
经过全面测评，我认为宝华紫薇之星清退的这套 101㎡房源确实值得入手，尤其适合两类人群：
普陀本地改善家庭：如果你在普陀生活多年，想置换更大更舒适的房子，又不愿离开熟悉的生活圈，这套房源非常合适。700 万左右的总价在普陀改善市场很有竞争力，宝华的品质能显著提升居住体验，独立电梯厅和双卫生间设计能满足家庭长期居住需求。
中心城区品质刚需：如果你在徐家汇、陆家嘴等区域工作，预算 700 万左右，追求居住品质，这套房源值得重点考虑。相比市中心同价位的老破小或远郊大盘，这里既能保证通勤便利性，又能享受高品质社区环境，性价比优势明显。
当然，买房没有绝对的完美，这套房源也有需要注意的地方：距离地铁稍远，步行到 11 号线 分钟左右，更适合有车家庭或能接受公交接驳的购房者；桃浦区域发展需要时间，城市界面改善还需等待，如果你追求成熟板块，可能需要考虑其他选择。
购买时一定要通过渠道看房，售楼处人脸识别系统会记录到访信息，自行前往会错失额外优惠，通过我们渠道不仅能享受车接车送服务，还能获得专属福利，算下来能省几万元，对于购房者来说是实实在在的好处。
最后提醒大家，清退房源数量有限，这套 101㎡三房属于 “稀缺品”，尤其是非一楼的优质楼层，错过可能就没有了。如果你符合上述需求，建议尽快实地看房，毕竟在上海 700 万级市场，能同时拥有纯干挂石材外立面、独立电梯厅和大牌精装的项目，真的不多见了。
买房是人生大事，希望这篇测评能帮你做出明智决策。如果你对项目还有其他疑问，或者想预约看房，欢迎在评论区留言或私信我，随时为你解答！
